Studiu asupra transferului proprietatii imobiliare in cinci state membre ale Uniunii Europene si in doua state americane

Studiul elaborat recent de profesorul Peter L. Murray de la prestigioasa universitate americana Harvard apare in contextul in care Comisia Europeana, dorind fundamentarea academica a unei initiative de reglementare a pietei imobiliare europene, a comandat un raport Centrului European pentru Politici Juridice din Bremen (ZERP). Elaborat la initiativa CNUE, studiul Murray se doreste a fi o perspectiva independenta si o resursa suplimentara pentru dezbaterea lansata de Comisia Europeana. Acest studiu va fi prezentat in aceasta dimineata la Bruxelles, in cadrul unei conferinte de presa organizata de CNUE (Consiliul Notarilor din Uniunea Europeana).

Principalele concluzii care se desprind din acest studiu sunt:

1. Comparatia in termeni de costuri sau eficienta a serviciilor furnizate de catre profesionistii tranzactiilor imobiliare este complicata datorita diferitelor conditii care influenteaza in mod direct functia si tipul de servicii. Acestea sunt: legislatia (nationala sau locala, inclusiv in privinta regimului poprietatii), reglementarile fiscale, conditiile pietei imobiliare locale, sistemele de inregistrare si publicitate imobiliara aplicabile si conditiile impuse de bancile locale finantatoare. Acesti factori nu influenteaza doar cantitatea muncii prestate si costurile aferente acesteia, ci, de asemenea, repartitia costurilor intre participantii la piata imobiliara, intre domeniile public si privat, astfel incat o comparatie stricta a costurilor este extrem de dificil de realizat. Comparatia costurilor si eficientei nu are sens fara luarea in considerare a calitatii  serviciilor oferite si a gradului de implementare a politicilor publice asociate acestora.

2. In conditiile asumptiilor si limitarilor obiective, tabelul anexat reprezinta imaginea detaliata a costurilor estimate, defalcate pe tipuri de servicii asociate tranzactiilor imobiliare, clasificate pe opt tipuri de tranzactii frecvente cu resedinte particulare, cu si fara finantare ipotecara. 

3. In toate sistemele studiate, costurile cu profesionistii tranzactiilor imobiliare reprezinta un procent infim din valoarea tranzactiei – in cele mai multe cazuri sub 1% - ele fiind eclipsate de cheltuielile aferente intermedierii imobiliare si in cateva cazuri, de taxele fiscale. Nu exista indicii care sa duca la concluzia conform careia costurile cu profesionistii tranzactiilor imobiliare poarta semnificativ asupra pietei imobiliare.

4. Media valorii tranzactiilor imobiliare in jurisdictiile UE studiate se afla intre 130.000 Euro in Germania si 297.000 Euro, in Marea Britanie. Acestea sunt cele mai numeroase si cele in care costurile transferului roprietatii sunt importante pentru participanti. Din punct de vedere economic, aceste tranzactii au cel mai mare impact pe piata transferului proprietatii. De aceea aceste tranzactii trebuie sa fie luate drept criteriu pentru studiul comparativ al diferitelor sisteme.

5. Costurile in sistemele notariale apar a fi reduse in cazul imobilelor rezidentiale de valoare medie. In sistemele common-law, costurile asociate tranzactiilor sunt mai mari pentru imobile de valoare mica si medie, in vreme ce in privinta celor cu valoare substantiala, cheltuielile sunt ceva mai reduse.

6. Costurile de transfer din Suedia se particularizeaza datorita faptului ca se realizeaza de catre agentii imobiliari. Faptul ca toate tranzactiile sunt facute cu participarea brokerilor, iar acestia isi asuma si rolul de titulari ai procedurilor de transfer al proprietatii, sugereaza ca agentii imobiliari incaseaza comision si atunci cand nu este necesara intermedierea.

7. Cumparatorii, in special, au nevoie de consiliere juridica indepedenta. In sistemele notariale din Estonia, Franta si Germania, partilor le este asigurat, in aceasta privinta, un inalt nivel calitativ. In Marea Britanie, participantii la piata beneficiaza de consultanta din partea avocatilor. In SUA pot fi angajati avocati dar nu se obisnuieste, consultanta provenind de la juristii finantaorilor ipotecari. In Suedia, partile sunt sfatuite de catre agentii imobiliari – o situatie de conflict de interese. 

8. Calitatea serviciilor este favorizata in Estonia, Franta si Germania de un sistem modern de registre imobiliare accesibile electronic in cercul profesionistilor. Notarii pot efectua modificari in aceste registre (transfer, notificarea existentei unei ipoteci, etc.). Marea Britanie isi perfectioneaza si modernizeaza, de asemenea, sistemul de registre imobiliare, dar se confrunta cu un numar mare de erori. Suedia este intr-o situatie similara. Absenta in SUA a acestor sisteme atrage costuri mari pentru asigurarea titlului.

9. Sistemele europene de inregistrare sunt supuse verificarii oficialilor specializati. Acestea ating „standardul de aur” contemporan in sfera semnarii contractului si transferului titlului de proprietate. Rolul profesionistilor tranzactiilor imobiliare in verificarea acuratetii inregistrarilor va creste. Franta, Germania si Estonia, datorita calificarii inalte a notarilor, sunt intr-o pozitie foarte buna in exercitarea acestui tip de control intr-o „era electronica”.

10. Studiul nu a gasit nici o dovada care sa ateste ca dereglementarea serviciilor in domeniul transferului proprietatii imobiliare ar duce la costuri mai mici sau la eficienta mai ridicata  in tarile tratate. Contrariul este in schimb adevarat. In sistemele reglementate – cele notariale – costurile sunt mici, in special pentru tranzactiile cele mai numeroase, de valoare mica si medie, sistemele de registre functioneaza foarte bine si nivelul de satisfactie al participantilor la tranzactii este ridicat. In Anglia, insa, cu ceva mai putina reglementare, rata esecului tranzactiilor este de 30% iar satisfactia consumatorului este redusa. In Suedia, brokerii imobiliari si-au adjudecat controlul asupra procesului de transfer al proprietatii imobiliare si incaseaza comisioane inclusiv acolo unde nu este necesara intermedierea. Impartialitatea este de asemenea dubitabila. In SUA dereglementarea partiala permite bancilor sa distorsioneze sistemul si sa realizeze profituri pentru ele si pentru avocatii lor, pe spezele consumatorilor.

11. Este clar ca piata serviciilor asociate tranzactiilor imobiliare este departe de a fi una perfecta si ca dereglementarea nu ar duce la cresterea calitatii serviciilor si reducerea costurilor. Grupuri de interese, precum cele ale bancilor, avocatilor si agentilor imobiliari vor fi capabile sa influenteze costurile si procedurile datorita pozitiilor cheie pe care le detin in aceasta piata.     

12. Nu pare a fi nevoie de o standardizare a reglementarilor, a procedurilor sau costurilor asociate transferului proprietatii imobiliare la nivel UE. Proprietatea imobiliara este in mod inerent o chestiune de interes local. Diferentele in materie de costuri si practici nu sunt atat de semnificative incat sa influenteze dezvoltarea imobiliara si comertul imobiliar inre statele membre. Diversitatea poate duce la imbunatatirea standardelor generale pentru ca statele membre pot invata unele de la celelalte.

13. Daca se doreste initierea unui sistem de efectuare a tranzactiilor imobiliare de la un punct de pornire „curat” (in sensul de obiectiv), modelul unei profesii neutre unice care sa se ocupe de toate aspectele juridice ale tranzactiilor si transferului titlurilor prin accesul la un registru public pare a oferi avantaje puternice in termenii eficientei costurilor, ai integritatii si eficientei sistemice, comparativ cu sistemele scazut reglementate  sau cu profesionistii partinitori. Toate modelele necesita reglementare. Eficienta modelului va depinde in mare parte de calitatea reglementarii.

Sursa: Amos News